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トップ > GM > GM - 人気ブログ(Blog)検索結果詳細 (2009年1月9日 11時)
不動産にも、ポートフォリオ作りが有効
不動産は高額なので、「ポートフォリオ作り」という考え方は、難しいといえば難しいですが、私自身は、不動産投資家は、そういう考え方を身に着けているべきだと思います。 例えば、すでに日本で不動産投資をされている方が、私にご相談に来る場合は、そういう言葉遣いはしていなくても、 ■今は、日本で自分がこれまでできていたような投資ができないから ■日本でやっているのと違う投資をしたいから おいでになっているのであって、それは、まさに、portfolioのdiversification【分散化】ですよね。 株式やファンド投資をやられている方は、定期的にパフォーマンスを研究し、ポートフォリオの整理【去年や今年、パフォーマンス最悪だった不動産関係のファンドを清算された方は多いのではないでしょうか】をされていると思います。 実は、不動産も、期間はより長期にわたってのスパンにわたると思いますが、最終的には、同様の行動をとらざるを得ない場合がありえます。 日本で中長期に不動産投資をされている方は、単純な「値上がりしたから」的な売買のみではなく、「そろそろ手放さないとやばいかも」的な売買を経験されている場合も、多いでしょう。 私自身、長期所有による地味なインカムゲイン戦略が、不動産には、一番適していると思い、実際、「アメリカでは、物件が古くなるというだけで手放す必要はありません、買った物件は、長期に持ちましょう」といった発言をしていますが、しかし、他方では、不動産だって投資のひとつ。見込み違い、損切りのシナリオもありえないとはいえません。 買ったときは、万全を尽くしていても、数年のうちに、「負け」色が濃厚になり、しかも、それが、自助努力では、解決が難しいようだったら、正直、損をしてでも、切って出直すことが適当な可能性があるわけですね。 そもそも、｢損切り」や「ポートフォリオ見直し」の可能性、必要性からいったら、それは、物件を買う場合、あらゆる状況、ケースについて、存在しうることです。物件はうまくいっているが、オーナーが手元不如意になり、あるいは、よりよい投資を追及するために、現金化、ということもありえます。 物件自体のニーズに基づいて判断をすれば、よりうまく買えれば、その必要性は低く、うまくいかなければ、その必要性が表面化しうるわけですが、買うときは、それなりに考えてやっているわけですから、起業とまったく同じで、場合によっては、「努力不足」や「注意不足」だけではなく、市場環境の変化などに伴い、とにかく、「結果が出せなくなった」場合も、ありうるわけです。 こういうときのセーフティーネットになるのが、ポートフォリオ分散化です。 私自身、「細かいな」といわれますが、お客様に、「2,000万あるとしたら」といわれれば、「やり方はいろいろあると思いますが、2,000万あって、しかも、2,000万以上はないのなら、1軒につぎ込むのはよくないです」と必ず申し上げます。 つまり、、、 1億円の余剰投資資金がある方は、100万単位の投資は、細かすぎて、馬鹿らしいです。そういう方に相談にこられたら、私も、「1軒300万から行きましょう」とは、申し上げないでしょう。 しかし、2,000万が貯金のすべて、という方は、それを、一軒に突っ込むのは、やはり、危険なんですね。そういう方が投資初心者だとしたら、そもそも、貯蓄の半額以下から始めるべきでしょう。 残念ながら、利益がコミッション制の不動産関係者だと、ここの部分で、「2,000万ある」と聞くと、「その枠一杯一杯」の物件を薦めていくことがありえます。 具体的に考えてみると、2,000万をてこに、ローンを組ませれば、1億の物件を買ってもらえ、その3%は300万で【両手なら、600万】、2,000万の物件を現金で買ってもらうときの手数料とは比べるべくもありません。 以上のようなことも、ありうるので、大口案件の投資は、それが、本当に自分の投資家としての経験につりあっているのかを慎重に見極める必要があると思います。 さて、私自身のお勧めする高利回り物件投資は、いずれも、小口。最悪のロスの場合も、現金投資ですので、ロスは、100万単位だと思います。 ↑ここ、ある程度、投資や、不動産を知っている方なら、「本当にそうだね」とうなずいてくれるはず。 逆に、これを聞いて、「ぎょっ！ありえないよ。中山の投資って、損する可能性があって、しかも、その額は、100万単位だって。やっぱだめじゃん」っと思われた方は、そもそも、投資や起業一般に、向いていないかもしれません。 そういう方は、私のやっていることをされる必要はありませんが、ひとつだけ、覚えておいたほうがよいことがあります。「自分の薦める投資なら、そんな損は絶対させない」と言ってくる人がいたら、その人のほうが、信用できないのです。 投資には、リスクがあるんだ、というと、ほとんどの方が、「当然だよね」と、おっしゃいますが、その具体的な内容は、実際に着手した方でないとイメージしにくく、実際に「こういうこともあります、ああいうこともありえるんですよ」と、申し上げだすと、結局、恐れをなす方も多いので、くどいようですが、「私に相談してくださっても、こういうことは、ありえます」という例と言う意味も、込めて、「ポートフォリオの分散」の意義だと私が思っていることを、お話して見ました。
作者: 中山道子
更新日:2009年1月9日 2時32分
As is 【現状有姿、現況有姿】
日本の不動産用語では、現状有姿は、現状ママ、つまり、売主が、買主に対し、なんら保証や修理の約束をせずに、そのまま、引き取ってもらうことを申し出る場合に使う言葉です。 アメリカでは、これを、as is 【現状有姿（げんじょうゆうし）、現況有姿（げんきょうゆうし）】といいます。 現在流行の競売案件は、まさに、現状有姿。安いのがいいから、、、とたまに、思われる方がいるようですが、私のブログが参考になると思ってくださるような、そういう、 初・中級の遠距離投資家にとっては、いいエントリー方法だとは私は思っていません。 要修理案件で、初級遠距離投資家が、ある程度安心して手がけることが出来る範囲の修理のレベルといったら、「清掃」、「ペンキ塗りなおし」と、「カーペット張替え」のみだと私は断言したいです。 一般的なサイズの、特段高級とまではいかない、2,000SQFT以下くらいまでの一戸建ての場合、エリアにはよりますが、標準的には、清掃なら、通常は、粗大ごみが残っている場合のごみ出しを含めて2,000ドル以下、ペンキ内装全面塗りなおしなら、3,000ドル、外壁全面塗りなおしなら、5,000ドル、といった金額がひとつの目安となると思います。【全面的に必要でなければもっと安くなります】 この程度は、誰でも出来るため、要修理物とは呼ばないので、割引率は、そう大きくはありません。例えば、単に、前住んでいた人が、一般的でない色のカーペットが好きだったり、子供部屋に勝手な色を塗ったりしているだけのような場合も含むからです。 アメリカ人なら、この程度の手入れは、自分たちでやるでしょう。そうすれば、外注費のうちのほとんどを占める人件費部分が削減されます。 一般的な取引なら、これらすべてを買主が引き受ける場合【上の例では、外注修理コストが、10,000ドル】も、1万ドル台の割引にしか、ならないと思います。節約できるのは、5,000ドル程度のものでしょう。 馬鹿にするほどの金額ではありませんが、無理をして、物件探しをするときに、要修理であることにこだわるほどの節約でもないのでは。 銀行再収用案件は、もっと格安の現状有姿の場合が多いですが、逆ビッド制をとっていたり【わざとめちゃくちゃ低い値段でMLSに掲載するが、実は、もっと高い値段でのオファーしか受け付けない】、話がなかなか進まなかったりといった例も多く、その都市で、バイヤーズエージェントとして、銀行再収用ものを多く手がけている経験豊富なレアルターさんに相談する必要があるでしょう。いずれにせよ、銀行再収用ものは、別の意味でも、想定外のことが多いので、一般には、私は、やはり、お勧めしません。どうしてもやりたい場合は、コンドミニウムにしておくのが、まだ、無難です【修理の必要な部分が、一戸建てより少ないから】。 いくらなんでも、相当ひどい例だと思いますが、銀行再収用ものについても、記事で紹介したことがあります。【ちなみに、これだけきれいになっているのは、担当レアルターさんが自費でごみ持ち出しと清掃をかけたからだと思います。大体、REOものは、セラーズエージェントである銀行のレアルターさんが、自費でクリーンアップするんだそうです。厳しい！ただ、それなりに資本力があるレアルターさんにとっては、銀行のエージェントになっておくのは、イマドキは、手堅い投資なんだそうで】 逆に、家の購入と言うのは、修理は必要ないと太鼓判を押され、いろいろ確認して買った場合であっても、購入後、多少のことが出てくるものです。 いろいろなケースがありうると思いますが、例えば、こんな例も。 ですので、逆に、修理不要物件を買うときでも、多少は追加出費があることを想定したほうがいいくらいなのです。 要修理関連用語としては、他に、TLCやHandyman Specialといった言葉があります。
作者: 中山道子
更新日:2009年1月9日 20時26分
薄い手帳と今年の抱負
そろそろ、新年度の手帳に予定を書き込む時期となりました。私は、例年、結構大きいデスクトップダイアリーを買って、しかも、それを持ち歩いています。 理由は、 ■たくさん書きたい ■小さい手帳だとなくす です。 しかし、よく考えると、分厚い手帳はほとんど使っておらず、かえって、1ヶ月のスケジュールを見通すことが難しいので、2009年に向けて、挑戦してみました。 薄型の手帳 見開きで、1ヶ月分のスケジュールを記載する体裁です。つまり、スケジュールを入れることができるページは合計12枚（見開きだから24枚かな）。 伊東屋さんのHPにありました。私の買ったやつ。こんなのです。 暇な人の、手帳でしょうか？ たまに、モーレツに有能なビジネスマンの方の手帳などを拝見すると、分刻みでスケジュールが書いてあって、空恐ろしい気がします。この前ご挨拶した方は、大きな会社の役員でいらっしゃいましたが、社長さんのスケジュールまで、一部、書いてありました。すり合わせのためらしい、、、 私は、過密スケジュールが嫌いです。アポは、月に数件でちょうどいいくらいです。週に3回用事があると、疲れてきて、ポカミスとか出てきます（＞＜）。嗚呼社会不適合者。 12月は、10日に出張から帰国後は、1月半ばのセミナーまで、まったく本業の予定を入れなかったので（自分中心に書いているが単にお呼ばれがないだけなのかもしれない）、年末、お正月は、プライベートが、めちゃくちゃ楽しかったです！ 丸一ヶ月とかにわたって、まったく、予定がない人って、今の日本で、生息していていいものなのでしょうか？、、、汗 去年は、自分的には、振り返ってみると、忙しすぎました【あくまで主観的な判断】。 願わくば、2009年は、引き続き、この調子で、余裕を持って、行きたいです。皆さんも、2009年を、よい年とされますよう。
作者: 中山道子
更新日:2009年1月4日 22時52分
ロバート・フェルドマンさん講演から 2009年初夏は、ドルが80円台？
あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。 私は、ここしばらくですが、本業「長期休業」ということで、「その他」の活動に乗り出す余裕がちょっとだけ。 この前、前からずっと、いつかは、行きたいと思ってきた、わが母校ハーバード大学の同窓会の催しに初デビューしてきました【1年しか通っていないのに、ちょっとわざとらしい】。 ケネディースクールの同窓会主催。モルガンスタンレー銀行主任アナリスト、ロバート・フェルドマン氏の講演でした。ただし彼は、MIT。 引きこもりの私と違い、あるいは、実社会で日々戦っておいでの皆様は、「そんなの毛頭承知だよ」とおっしゃるかもしれませんが、レジュメの一部を、ご紹介してしまいます。 2009年以降の世界経済成長予測はこちらから↓ ファイルをダウンロード 日本は、、、アメリカやヨーロッパと比べて、、、回復、遅っ！ 2009年の各種通貨為替予測は、こちらから↓ ファイルをダウンロード 円以外の他の通貨と比べると、米ドルはまだ強いそうですので、ご安心を【何を？】、、、 ところで、したの表で予測されているように、来年、80円台が続けば、円ローンを100円で決済される方も、マージンコールが発生しえます。 現在、円ローンは、皆さん、7割融資で取得されていると思いますが、これが、円とドルの変動により、「結果、85%LTV」になってしまうと、マージンコールが発生し、「15%の追加担保をお願いします」といわれてしまいます。 2010年3月に、110円台に戻ったところで、追加担保を取り戻してください【ていうか、本当か？】。 米国不動産については、「日本の下がり振りをひとつのモデルとすると、アメリカも、まだ、後、2、30%下がるのではないか、とはおっしゃっていましたが、しかし、「いろいろ聞き合わせても、指針となるような測定方法がない」ので、その観測は、「単に、すでに存在する各種の表を使って、あえて予測をするとすれば、そうなるといった程度のものであって、実質的には、後、2-3年、かかるといった程度のことしかいえない」ということでした、、、 そりゃそうだ↓ ファイルをダウンロード 私自身の知っているところでは、ダメダメ市場のベガスやデトロイト市内は、大体底打ち感があり、今後、新しい悪化材料がない限りは、景気待ちのプラトー【低空飛行】かなというイメージですが、他のエリアは、今年、正念場かもしれません。 不動産についてのみならず、細かく見ていけば、これらの観測の基本にある部分については、それが、どれだけ、所与のものでありうるのか、いろいろな争いがあるのでしょう。いろいろ、質問したかったけど、返事を聞くと、ますます理解できなくなりそうで、、やめました、、、＞＜
作者: 中山道子
更新日:2008年12月31日 22時35分
エチオピアからのメリークリスマス About Giving... and Receiving
ここ、3年にわたり、私は、エチオピアの産婦人科系の病院を支援する活動をしています。産科フィスチュラという、日本ではもう聞かなくなった病気を治療してあげるところです。
それには、いくつか、理由がありました。
直接のきっかけは、自分の出産時に、超未熟児の子供ともども、命を助けてもらったこと。病院の治療費は、2,000万に上りました【保険ですが、、、500万ほどの一部自己負担分もありました】。
人間社会というのは、すべてにおいて、不平等に出来ています。
反面で、12歳、13歳といった年齢で、医師の介添えなしに、初産を迎え、そのまま、死を迎えたり、あるいは、死産、ひいては、産科フィスチュラ【難産時、胎児の頭で産道に孔が開き、その後、糞尿コントロール機能喪失や歩行困難などに至ること】を罹患する人生もあります。
3年前、「フィスチュラジャパン」という団体を作る【その後、ハムリンフィスチュラ（R）ジャパンに改名】と「頭の中で思いついた」私。
今、多くの方のご支援を頂き、私たち自身が、アクションを起こす立場に立つに至りました。まだ、弱小ですが、、、
信じられない気もしますが、ナポレオン・ヒル流のマーケッターの方々には、ほめていただけるかもしれません【笑】。そう、思考は、（たまには）現実化するのです、、、【多分】
26日の今日、ハムリンフィスチュラジャパンは、母が主催してくれる定例講演会で、造園家の倉島素直氏の講演を開きました。
倉島氏は、日本の桜外交の立役者。個人レベルや市町村、ひいては政府レベルと、桜植樹による国際親善の機会が多いことから、こうした海外コンサルティングを数多く担っているという、すごい方です。目のつけどころが、しゃーぷだね！
桜は、バラであることから、バラの造園技術についても知識豊富であるということで、今年からは、なんと、エチオピアのバラ輸出産業を技術指導する立場に立たれたというのです。
氏によると、アフリカのバラは、大輪で、持ちもよく、ポテンシャルは十分だが、土壌が悪かったり、苗が悪いため、日欧への輸出に必要な香りが、まったくない、不思議な産品。
これを解決するためには、苗のみならず、土壌を直すことから、、、
この2-3年は、頻繁に現地入りし、現在、これといった産品に恵まれないエチオピア【本来有名なコーヒーは現在、農薬問題で、対日輸出が完全にストップ】を、バラ輸出大国に育てるため、協力してくださるというのです。
これって、すごく、エキサイティングなことだと思いませんか？
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今日はまた、病院からのクリスマスレターを翻訳した日でもあります。ちょっと遅れましたが、、、
ハムリンフィスチュラ病院からのクリスマスレター【英文】
日本の方にわかりやすいように思い切って意訳したのが、下です。
ハムリンフィスチュラホスピタルからのクリスマスレター【日本語意訳】
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文中に紹介される女性、ハワは、この50年間、産科フィスチュラに悩み続けてきました。
2008年5月に、地元の近くに、ハムリンフィスチュラクリニックが開設されるまで、治療を受けに行くのに必要な、1米ドル相当の、交通費がなかったのです。
「穢れている」と疎んじられた彼女は、イスラム教徒としての信仰をするための、モスク入館も、禁じられてきたということです。
それなのに、治療を受けた後に、治癒したなら、と、彼女が希望するのは、「モスクに、また、入ることを許され、苦しみから救ってくださる神へのお祈りをささげたい」という気持ちです。
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ちょっと話は変わりますが、これといった宗教がない人間が、これといった意識なく、東京で、このシーズンを過ごすって、ある意味、いいことなのかな、と思うことが、今年は多かったです。
それは、娘が、クリスマスやサンタさんを理解できるようになってきたから。
保育園でも、サンタさんが来て、娘に、ご本をプレゼントしてくれました。
ゴーオンジャーでも、サンタさん。ちびまる子ちゃんでも、サンタさん。
町のケーキ屋さんでも、ゆきまるだ【雪だるまのことを、まだ、こう発音する】にルドルフ。
家族会でも、プレゼント攻撃。祖母や、おばたちが、「何がほしいの？」とやさしく、聞いてくれます。
保育園の先生も、娘にサンタさんが来たか、聞いてくるし、、、ていうか、プリントまで、渡されました。
「サンタさんがいると信じる子供の気持ちを、大切に、家族や親は、幼児期のこの時期、子供の夢を壊さないでください」
といった趣旨です。
大変よくしていただいている保育園で、先生方には全幅の信頼を寄せているのですが、ここは、なんか、違う。
クリスマス＝子供が、好きな物、高価なおもちゃ、をもらえる時期
サンタさん＝くれる人
理由＝特になし
だけ、でいいのかい？他の宗教がある人や、本当のクリスチャンは、サンタさんの爆発的な商業パワーに、私より、もっと困っているんだろうなあ、、、
私たちは、お寺のお参り以外は、特段、こうした時期の過ごし方に、たいした独自性はありません。
仕方がないので、地元の施設に連絡をし、子供と一緒に、ケーキを焼いて、差し入れを。「お友達に、サンタさんになってあげてね」と言い含め、多少、何かの役に立ったのかと思いましたが、職員の方は、逆に、「お礼です」といって、娘に、他のボランティアさんが焼いてくださったクッキーを下さるではないですか、、、！
欲しがる子供の目の前なので、押し問答しても、所詮、私の負け戦。あの職員め、今に見ていろよ、、、【って何する気だよ】
子供には、Giving is receiving 【与えることは、受け取ること】を理解して欲しいけれど、こういう直接的なreceivingじゃ、私的に、イメージ、合ってないんですけど、、、
私の4歳の子供が、ハワや、その他、数多くの女性たちから、毎回、私たちが得ることができている、giftがどれだけ大きなものであるかを、理解するには、まだ、時間がかかります。娘から、私が得ているgiftが、どれだけ大きなものであるかも、、、
一人親なので、それまで、がんばらなくては。自分たちの生活水準については、人並み以上の大きな野心はありませんが、病院のためには、何億でも、何十億でも、欲しいです。
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このブログをやっていることでも、私は、皆さんに、大きなパワーをいただいています。
教会に行かなくても、今は、マーケッティングの本にも、まず与えよとあります【爆笑】。
このブログで、自分が送っている投資家生活というものが、どういうものなのかを、包み隠さず、正直にお伝えすることで、本当に、私は、自分よりもリテラシーの高い方々に、めぐり合い、お付き合いをさせていただくことが出来るようになりました。
いつも、ありがとう。よい年を、お過ごしください。来年も、よろしくお願いします。
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ハムリンフィスチュラジャパンHP
ハムリンフィスチュラ最新活動ブログ
作者: 中山道子
更新日:2008年12月31日 22時14分
「デトロイト３」は、誤解じゃ… デトロイトメトロエリアの真の問題は、郊外と市内の格差
昔は、GM、クライスラー、フォードのことは、ビッグスリー【自動車業界最大手】といった、ということです。そんなの、「今は、アメリカのこれらの3社は、没落しているんだから、単に、デトロイトスリーっていうんだよ」なんて、言われますが、予備知識がない方に対しては、この言い方にも、誤解がありそうです。 というのは、自動車産業は、ミシガン州のいろいろな市に広がっており、デトロイト市内自体は、それほど、重点的とはいえないから。 デトロイト市内に不動産投資している私ですが、特段、アメリカ経済全般とか、自動車産業に明るいわけではないことは、お断りしないといけません。このブログでも、自分の知識のないことについて、事情に明るいかのような発言をすることは、控えるべきだと思っています。 しかし、よく、「ビッグスリー【転じてデトロイトスリー】問題で、ゆれているけど、デトロイト大丈夫？」「賃借人は、いるの？」といったご質問をされて、なんとも、お返事に困っているところはあります。 例えば、GMの工場で、きちんとデトロイト市内で稼動しているのは、多分、デトロイト＝ハムトラック工場中心のような印象ですが【Cadillac DTSとBuick Lucerneを作っていて、2010年に、電動のChevy Voltが作れるかどうか、相談しているらしい】、それ以外の工場は、近隣市のLansing、FlintやLivoniaなどにあるようです。 こちらから、非公式のリストが。 Flintは、GM出発の地ですから、昔はもっとヘビーに自動車産業の拠点があり、それが去って、不況久しいということは、同市出身のマイケル・ムーア映画監督が1989年に撮った映画、Roger and Meでも、描かれていました。 GMなどのベテラン組合員の時給は、28ドルくらいだそうですが【UAWのHPにもそうある】、ただし、各種費用が入るため、結局、時給は、これらの会社にとっては、70ドルになってしまっているというのでしたね。 トヨタなど日系の自動車メーカーが、総合支出40ドル台で、アメリカ人を雇用できているという中、一時間ごとに20ドルの医療費計上【クライスラーの場合らしい】ってどういうことなのか、、、 いずれにせよ、よしんば、これらの方々の直近の毎年の年収が、28ドル×8時間×5日間×4週間×12ヶ月だったとして、それって、所得税前に、5万4,000ドルくらい。医療費、年金は除くのですから、日本人の感覚からしても、「それなりの年収」という感じです。 それに対し、デトロイト市内の世帯の平均年収は、2万ドルとか3万ドルの話ですので、遠く及びません。 日本でもそうだと思いますが、家賃や住居費というのは、月収の30%まで位が、適正。（家を買うために貯蓄している人なら、もっとずっと低くないといけないでしょう。） つまり、例えば、アメリカでも、郊外の3ベッドルームに、1,000ドルの家賃で入居しようと思ったら【アメリカの一般的なワーキングクラスは、ここら辺で、都市部はもっとずっと高くなります】、表面月収は、3,000ドルでは、足りないということです。 私たちの家は、家賃は、600ドル台が一番多いので、この伝でいくと、月収は、2,000ドル前後ということになるでしょう。やはり、デトロイトの世帯平均の2万ドルから3万ドル台にぴたりと収まる年収水準です。 【そのうちの一部が、政府の福祉である場合もあるわけですが、「家賃手当てだけがある」ような人では、それ以外の生活費が捻出できないので、そうした人でも、多少は、何か、パートや年金などの収入が必要。】 GM、クライスラー、そして、フォード、これらの会社を、ビッグスリーと呼ぶべきか、デトロイトスリーと呼ぶべきかは、わかりませんが、これらの会社で、UAWの組合に所属し、きちんと長期にわたって雇用を確保できている（アメリカでは、seniorityを持つ、といわれる）方々は、多分、デトロイト市内には、居住していないでしょう。 間接的かつ一般的な話をするならば、ビッグスリーの業績が悪化することで、「市への影響がプラスになるはずはない」とも思いがちですが、その範囲が、どの程度のものであるかについて、あるいは、具体的には、どんな流れになるかについては、「こうなる」とは言いにくいのではないでしょうか。 私がこの前の出張で泊まったトロイ市も、「リッチな郊外」のひとつで、ホテルやレストランでは、裕福そうな（白人中心の）方々のクリスマスイベントがこれでもかというほど、展開されていました。 ホテルから5分のショッピングモール、サマーセットコレクションなどは、スクエアフィート毎の売り上げが、2004年次には、620ドルと、同年の全米ショッピングモール平均売り上げ341ドルを大きく上回り、全米内でも、トップモールのひとつと考えられているそう。 黒人層が中心のデトロイト市と、白人らが居住する郊外との間の物理的な境界線は、エイトマイル通り【Eight Mile】に求められますが【ラッッパーエミネムの映画デビューは、『エイトマイル(8 Mile)』という自叙伝的な青春映画】、8マイルを超えたエリアには【例えば、16 Mile通り、といったように、北上するにつれ、数字があがっていく】、全米主要都市比でいっても、相当豊かな地域が存在します。 自動車産業で、現在、「失業するかも」と言われている方々の多くが、多分、市内ではなく、この、周辺富裕エリアに居住していることは、間違いありません。 とすると、これらの会社が、縮小や清算に入ることで、【これまで生じていた、白人の都市部からの逃避、white flightに基づく】人種分断に逆行するゆり戻しが、生じていかないとも限りません。すでにその兆しがあるといっている人もいますし、若い世代は、人種断絶を、旧世代ほど固定的なものと見ているわけではないですし、、、。もしそうなるとしたら、市内で、人種再混合が始まり、安く住める市内の人口が、こうした、より高収入の所得期待を持つワーキングクラスに近い白人を中心に、増える可能性だってゼロではないわけです。 他方、世の中というのは、常に不平等なものですから、まったく正反対のシナリオも描くことができるでしょう。 ビッグスリー業績悪化の結果、これまで黒人がメインだった、より魅力がないと思われていた低所得の職場に、こうした郊外族の白人が進出し、しかも、市内には、戻らない。その結果、市内の黒人の失業率がさらに高まる、そういう可能性ですね。 ここら辺については、いろいろなspeculation【あれこれ案じること】が可能でしょうが、「こうなる」と断言できる専門家がいるとは、私には、思えません。リアルタイムに、起こることですので、、、 私自身は、（米国経済にとってはわかりませんが）、デトロイトメトロエリアにとっては、デトロイトスリーが精算に入って、雇用契約等を一新する権利を労組側に対して得ていくことが、最終的に、プラスになるのではないかと思います。 デトロイトメトロエリアの真の問題は、この21世紀になっても、8 Mileであり続けているように見えるからです。 現地出身の黒人でなくても、「白人のラッパー、エミネムが、デトロイト市内のラップバトルで、白人であるが故の逆差別に悩みながら、それを実力で克服し、黒人たちに一目置かれる存在に成長する」という映画、『エイトマイル』が、全米で、ヒットした、その皮肉さには、微苦笑せざるを得ません。 ウオールストリートジャーナルも、12月16日に、「精算を恐れるな」というある大学教授の意見を掲載し、その記事は、それなりに、注目されているようです。今朝の、日経ビジネスオンラインにも、「やっぱりおかしいビッグスリー救済」という、日本の経済学者の論考が、発表されていました。 但し、【アメリカの】メインストリーム（主流）論壇のこの問題の議論においては、これらの論文を読んでもわかるように、エイトマイルという、人種カードは、使われてはいません。古臭すぎて、使いようがないのかもしれません。なんといっても、黒人の次期大統領、バラック・オバマ氏からしてが、「これからは、白人のアメリカも、黒人のアメリカも、ラティノのアメリカも、アジア人のアメリカも、原住アメリカ人のアメリカも」ない、というcolor blindなアメリカを訴求しているのですから、、、UAWだって、黒人組合員の地位向上に歴史的実績があります。 しかし、通りがかりの関係者である私が見ても、「政府が、金融街を救済したときと同じ批判、つまり、この、企業救済案というのは、本当に一番困っている人を助けるものとは、言いがたいのではないか」と思います。 ぶっちゃけ、私たちのテナント層が、ビッグスリーが破産を免れることに、階層的にいって、大きな関心を寄せているとは、いえないのではないでしょうか。そして、そうだとすれば、世界経済の血脈という役割を担っているというrationale【理由付け】があった金融機関と比べると、個別産業である一部自動車産業は、ダイナソア【恐竜】である自分を、外から、見直すべき時期が来たといわざるを得ないのではないでしょうか。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 本業のほうの話に戻ると、他方、本来、デトロイトは、日本人が、「GM大丈夫？」と思い出すずっと前から、犯罪率、空室率、近年では、特に、物件競売件数についても、全米主要都市比で、相当高い数値を見せてきた、ダメダメな都市全米ナンバーワン。 アメリカの、いろいろな不動産投資家の中でも、「今が、エントリー時期」と思っている方と｢ここだけは、絶対いや」と思っている方に二分されます。ミシガン内、あるいは、メトロエリアでも、意見を聞けば、投資家の意見は、やはり、二分されるでしょう。 わたしがいうのも変ですが、「素敵ないい投資ですから、ぜひ、ご一緒に」などと、気安く、お誘いするような確実な投資方法ではありません。ぶっちゃけていえば、投資話って、そういうものです。 この前も、興味をもたれている方から、 「今、デトロイトは、投資家がたくさんエントリーしてきていて、投資家同士で、賃貸物件の過剰供給があると指摘されているようですが、その状況の、空室率に対するインパクトについては、どう思われますか？」 というご質問がありました。 失礼ながら、こういったご質問に、統計的に意味があり、投資のリターンリスクの計算を数学的に可能にするようなお返事があると期待されているのなら、それは、間違いです。 デトロイトメトロポリタンエリアの一戸建ての空室率は、8.7%という数字が、包括的なものとしては、最新のようですが【例：2003年度連邦統計レポートページxi Table 1.1。大きいファイルですので気をつけてください】、逆に、それをそのまま援用すれば、安心できるのでしょうか。 第一に、これは、Detroit Metropolitan Areaの統計ですから、より環境良好な郊外も含む数字です。しかも、市内では、その後、競売問題が激化しましたから、当然ながら、2008年の現在、エリア的に、あるいは、通り的に、これよりひどいところを探すことは難しくないはず。現時点のデトロイト市内統計を、今、取り寄せることが可能であるとしたら【無理ですが】、10%よりは、15%、ヘタをすると、20%に近いかもしれません。 統計に対する、私の態度は、こうです。 家を一軒、あるいは、数軒持つ予定の方が、そのエリアの平均統計（何万軒単位の話）を聞いて、それが、自分に当てはまると思っているとすれば、それは、日本女性の合計特殊出生率を聞いて、若い女性が、「私って、これから、子供を1.29人生むのね」と思い込むのと同じくらい、意味のない話です。 私が、こうした質問に、お答えするときは、こうした細かい話は、大体、はしょって、結果のみに、なります。 「私には、お答えできません。なくなって困るお金なら、デトロイトに、投資されないでください。これは、元本他いかなる保証型の投資でもありません。」 まったく別のレベルで、「お前のところの空室率や問題発生率については、どうなっているのか？」と聞かれれば、もっと具体的なお答えをすることは、可能です（そっちについては、また、別の記事で）。ただ、それが、自分の、あるいは、個別の投資案件の将来について、統計的に有意な意味を持つ数字だと思われるのは、やはり、最終的には、間違いです。 ファンドと同じで、過去の成績は、将来の業績を意味しません。 そもそも、例えば、100軒、家を買ったら、いずれについても、同様にリサーチしたつもりであっても、一部の家のほうが、客付け成績がよく、それに対して、一部、見込み違いで、あるいは、何らかの運で、ある時期、空室がより長く続く、といったパフォーマンスの誤差も、出てくるかもしれません。 保持期間中の空室率の他にも、空室時の空き巣や放火等の事故率、ひいては、より決定的なポイントとして、エグジット時の売却値段など、「個々の投資案件のリターンを左右する出来事」には、事欠きません。これらについて、すべての統計を集めようと、いかに努力したところで、それらが、自分の物件にどういう意味を持つかは、事前のシミュレーションでは、出てきません。 私に言わせれば、ここの部分が、気になり、乗り越えられない方は、「中程度のリスク」以上のリスクを持つ投資案件に投資する投資家、あるいは、アグレッシブな不動産投資家には向きません。ご本人も、それを自覚されることが必要だと思います。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ デトロイト投資を検討されるにあたって、もっと情報をご希望される方は、 2009年1月31日セミナー 2009年2月28日売主来日セミナー 2009年6月上旬現地視察旅行（予定） などへのご参加を、お勧めさせてください。
作者: 中山道子
更新日:2008年12月31日 22時14分
家賃が、今日来ました 郵便は、10日くらいかかっているようです
12月24日の今日、デトロイトの管理会社さんから、家賃が今日来ました。
関係ないけど、柄にもなく、今日作ったケーキです。娘とデコレーションしました。おいしかったです！
前は、日本とアメリカとの間は、1週間くらいというイメージを持っていましたが、デトロイトやシェラキューズとのやり取りは、2週間くらい見る必要があるような感じです。
管理会社さんからは、12月11日に、送るという連絡があったので、昨日の晩、紛失だといやだなと思っていたのです。
アメリカの田舎とのやり取りは、ここが、困りますね。
ベガスとの郵送のやり取りは、1週間でOKなイメージです。
作者: 中山道子
更新日:2008年12月31日 22時14分
円ローン取得の費用 1％？ 3％？
私が扱っている円ローンは、香港の銀行で、融資申請窓口にアポイントをされているわけですが、いわば、私たちの立場的には、（アメリカの銀行の金融商品同様）「外注さん」なので、いろいろな担当者がいるようです。 この度、ご相談されたのは、こんなケース。 カルフォルニアに物件を買おうとしている日本からのある投資家様は、現地のモーゲージブローカーさん経由で、私の扱っている円ローンの申請をされ、無事、融資決定をとられました。頭金投資比率を40%とされてしまったのもご不満なようですが【※2008年9月までの駆け込みの融資ケースです。それ以降、対米投資頭金比率は、CAについては、50%です。将来の変更については、ブログで引き続きご検討ください】、それにもまして、相談されたのは、フィーの件。 「銀行に、融資手数料を、1.3%強払うということは了解しているのですが、それ以外に、融資決定取得後、突然、融資額の2%のフィーの支払いを、請求されて、戸惑っているのです」 ということです。 私自身は、別途、フィーは請求していません。ご成約後に、銀行からのフィーをもらうので、それだけで、やっています。 しかし、銀行自身からも、「別途、フィーをとることは、問題ありません」といわれています。 事実、フツーのサラリーマン様なら、それほど手間ではないのですが、会社を経営されているような方で、会社の決算書類を、私が英訳しなければいけない場合などは、それに対し、別途、ご請求を立てないと、「正直、合わないなあ」と思う場合が、私にもあり、一応、会社経営者様向けには、そのように案内をしています。しかし、その場合は、「融資が取得できるとできないとにかかわらない、processing fee【本当の手数料】です」と事前にお断りしています。 いずれにせよ、事前に、お断りと合意があれば、いくら、どんな種類のフィーをとってもそれは勝手なわけなのですが、このケースでは、最初からの料金提示がなかったのは、やはり、不適切に感じます。 この方は、「現地で任せず、最初から、中山さんの存在を知っていれば、、、」と後悔されていましたが、すでに、別の担当会社さんに対し、融資業務を委託する旨の書類を銀行に提出しているので、私は口を挟めません。 とりあえず、 ■最初にどんな書類にサインをしたか再確認する ひょっとしたら、別途、2%のフィーを取得することに合意をしてしまっているかもしれません。Paperwork が残っていれば、理解していなかったなどと争ってみても、勝てません。 ■香港の融資銀行に直接「態度が悪い」というクレームをして相談してみる ■そのブローカーの紹介者や、購入を手伝ってくれる予定の不動産屋さんに相談をする。 ■ライセンスがある業者なので、アメリカの業界団体や監督役所に相談できるか調べてみる。【ただし、こうした対策が、目的解決の迅速な対策になることは、多分、期待できません】 といったいずれかの選択肢を検討されることを、お勧めし、お電話を切りました。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ところで、本来、私たち、融資窓口の仕事は、「銀行の仮融資決定を取得するまで」です。 なので、お客様が、希望すれば、仮融資決定取得後は、窓口の私たちをスルーして、直接銀行とのやり取りだけで、決済の手配を進めればいいのです。【大概は、「仮融資決定を取ってあげましたから後はご自由に」では、皆さん、困られるので、私は、決済まで、また、それ以降も、ご相談に乗っていますが、、、】 ですから、仮融資決定を取ってしまっている以上、2%のフィー上乗せにサインしてしまった書類が別途存在しなければ、単に支払いを拒否すれば、融資自体には、支障をきたさずに、契約決済を済ませられる可能性大です。 よしんば、そういう書類があれば、本来、アメリカ法的には勝ち目はなくても、実際は、日本在住者は、それを無視すれば、アメリカで訴えられるようなことは、どうせないでしょう。香港の銀行も、そのような合意の履行に争いがある場合、ブローカーのほうの肩を持つことはないと思われます。 今は、普通のローンブローカーは、商売上がったりで、売り上げも、一時と比べれば、すずめの涙の方も多いかも。（今金利が安くなっているので、リファイナンスで忙しい方もいるようです。また、有能な方は、いつの時代も、忙しいです。） 「あまり知識がなさそうだけれど、金払いがよさそうな客」から、いかに多く取り上げられるかといういわば、モーゲージブローカーの伝統芸繰り出しに出たのでしょう。 例えば私は、固定費が嫌いなので、事務所も構えず、人も雇わず、結果、低コストでやっていますが、人件費や各種コストが東京以上に高いカルフォルニアのようなところで、ブローカーが、雇用している人の収入と自分の会社の収入を確保するのは、大変なはず。円ローンの銀行からの報酬は、アメリカのローンで支払われるコミッションより低いので、遅まきながら、それに気がついての要求だったのか、、、 『アメリカでは、英語もできないような、低所得のヒスパニック系の人たちに、サブプライムローンをたくさんつけてしまって、、、』というような話は、日本でもよく報道されますが、英語が得意でなかったり、ビジネス慣行に明るくない投資家であるという意味では、日本人の方も、日本在住であれ、アメリカ在住であれ、同じ日本人に、ずいぶん、いろいろな「落とし込まれ方」をしているのを見ます。 ある意味では、日本人は、若いときから海千山千で、もまれてきているアメリカ人に比べて、格段に手がかかる「赤ちゃん投資家さん」なので、こういう場合にも、「そういう人を相手に、日本語で、包括的なサービスを提供してやっている手間賃が上乗せされるのは当然だ」と強弁される日系ビジネスパーソンもおいでかもしれません。 そして、その指摘は、あながち、的外れではないと、私も思います。 例によって、みんなが言いたがらないようなことを言う、嫌われ者の役を引き受けさせていただきますと、投資家自身のリテラシーレベルも、投資のコスト、オウンリスクです。 上の相談者様も、このトラブルを自分で解決する能力、また、銀行や、タイトルカンパニーと直接話をする英語力がない、あるいは、そうしたトラブルが面倒なのであれば、2%の後付フィーを、気持ちよく、払ってあげる、そして、進んでこのブローカーの「カモ」になって、ただし、きちんと仕事をしてもらえるように頼めば、いいのです。取れなくてだめもとなフィーですから、向こうも、喜んで、一生懸命やるでしょう。 リサーチや、相手を見極める力が不足だったのかもしれませんし、単なる悪運でこういっためぐり合わせに会うこともありますが、あれこれ言っても、仕方がありません。自分のレベルに合わせ、お金か、手間で解決するしかなく、また、どちらを選ぶかは、｢正解」があるわけではないので、自分が好きに決めればいいのです。 突き放した言い方をしましたが、私自身も、例外ではありません。初級者から中級者へという道で、それなりの勉強代を払ってきたことは、このブログをご覧になって下さっている方は、よくご存知だと思います。 私の最初の物件は、なんといっても、これですから。これも、相手を見極める能力の不足や、自分自身のリサーチ／努力不足に加えて、悪運が舞い降りてきたという、複合的な要因が、失敗の元だったと思います。最初のころって、誰でも、そんなものなんです。
作者: 中山道子
更新日:2008年12月31日 22時14分
米国連邦金利ゼロ時代 住宅ローンへのインパクトは間接的
アメリカの住宅ローン業界では、金利6%台くらいでも、中長期な歴史的認識としては、低金利。しかし、相当な値上がりが出ない限り、そういった金利では、購入しても、苦しいことが多いので、私は、日本在住者には、「アメリカのローンというのは、それほど取得しても意味はないと思います」と申し上げています。 それに対して、アメリカ在住者の場合は、本業収入に対する節税インパクトが、ありえますので、二者の立場を、同列には、論じられないわけです。日本在住のＡさんにとっては、「するほどでない投資」が、米国在住のＢさんにとっては、「意味のある購入」になりうるわけですね。 今日は、「アメリカの連邦金利がゼロ金利になったってことは？？」というお問い合わせがあったので、ご説明します。 連邦金利引き下げについては、こちらから。 結果から言うと、住宅ローン金利は、この動きには、残念ながら、直結しません。 連邦公定金利（Federal Funds Rate）は、銀行間のオーバーナイト金利だからだそうです。それに対して、住宅ローンは、30年融資の個人向けの貸付の場合の金利なので、ロジックやリスクが違うわけです。 最近の米国住宅ローン金利の動向については、こちらから。 5%台前後ですね。間接的には、大まかな傾向としては、確かに、影響はあるのだと思います。 12月12日からの今週、実住のプライムローンや、25%の頭金を用意する投資案件であれば、30年固定でも、4%台が提供されている場合もあるようで、「リファイナンスしましょう」、lock your rates today!【金利が上がらないうちに、今、固定金利に借り換えしましょう】という、ローンオフィサーのRefinanceキャンペーン攻撃が、著しいです。 ただ今は、クレジットスコア【与信】が相当よくないと、こうした商品の恩恵を受けることはできません。一時は、投資家の場合は、スコア700点が出れば、大体の商品にアクセスできたと思いますが、今は、800点といったトップスコアがある人でないと、有利な立ち位置には立てないようです。 800点というと、人口比で言うと､13%位の人しか該当しないそうで、スコアが800点あると、ローン返済が滞る率で言うと、「融資を受けてから2年以内に、90日以上の滞納や、破産に至る率は、1%」に抑えられるんだそうです。
作者: 中山道子
更新日:2008年12月31日 22時14分
ミシガン州弁護士／デトロイトフィックスアップ型不動産投資家来日セミナー
2008年6月の視察旅行に同行してくださった方々は、ご承知です。当社物件売主のトラビスさんは、まだ、20代ですが、信頼できる現地パートナーとして、人一倍、気働きしてくれる方です。
2008年12月5日夜、管理組合業界団体のガラ・ディナーで。
今年、トラビスさんは、イリノイ州の司法試験も合格したそうです。2月末に遊びをかねて、来日するので、私のほうでセミナーをセッティングをさせていただきました。
概要は、以下の通りです。フライヤーは、こちらから。
講師：
トラビス・B氏。ミシガン州弁護士。イリノイ州弁護士。5年来の不動産投資家。デトロイトの市内物件フィックスアップで、当グループの物件の提供をしてくれている心強いパートナー。
通訳：
中山道子。東京大学法学部卒。ハーバード大学公衆衛生学大学院修士。不動産投資家。学生時代より、法律、医療など多様な業種にて、逐次通訳経験多数。自身も日本語、英語にてのプレゼンテーション／セミナー講師やスピーカー経験豊富。
セミナー概要：
Laws of Tenancy and Related Issues in MI
ミシガン借家法
1)General Outline
2)Landlord Liabilities and How to Handle Rental Contracts to Investor Advantage
3)Evictions
4)Collections
１）概括
２）オーナーの責任の範囲について。有利な賃貸借契約書のポイント
３）強制退去
４）債権回収
Mortgages, Short Sales, Foreclosures and Bank Repos in MI
ミシガン州における銀行ローンの仕組み。任意売却、競売や銀行再収用案件
1)How Does a Typical Residential Mortgage Work for Americans
2)Defaulting and Distress Sales
3)How Short Sales Work
4)What is a Foreclosure?
5)How Are Bank Repos Different from the Above?
１）アメリカのローンの仕組み
２）ローン滞納や困窮に基づく売却
３）任意売却の仕組み
４）競売とは
５）銀行の再収用案件
Fixup Investing in Detroit
デトロイトにおけるフィックスアップ投資について
1)Property Conditions - What is an Inspection and What is the Life Expectancy of Major Features?
2)Property Locations - Rents, Area Analysis and Various Considerations
3)Liens, Taxes and Water Bills
4)Other Pitfalls
5)On Seller Guarantee of Stadardized Product Delivery
１）物件の状態 物件検査や主要パーツの寿命は
２）物件の所在地 家賃、エリア分析その他投資のポイント
３）抵当権、税金や水道料金について
４）その他のリスク
５）投資案件ご提供?品質標準保障のお約束
Bonus Talks;
ボーナスレクチャー
1)Section 8 - Guaranteed Federal Income and How They Work
2)Offshore Incorporation in the States - General Rule of Thumb for Non-Resident Aliens
１）生活保護制度 連邦が保障する収入源
２）非居住外国人向け米国起業の一般理論
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夜は、例によって、恒例となりました、六本木ヒルズクラブにトラビスさんをお連れしたいと思います。
セミナー内容概略は、実は、現時点で、私のほうで、大体、こういうことを、という希望を彼にお願いしたものですので、準備状況で、多少、変更がありえます。
私の通訳は、「プロ同時通訳」レベルではありませんが、学生時代以来、アルバイトを含め、逐次のほう【同時ではなく、間をもらって内容を通訳していくスタイル】は、よくやってきました。
現在の予定
日程：2008年2月28日土曜日
時間：午前11時から午後6時まで
場所：都内セミナー会場
費用：当社ご紹介案件投資家様2万、一般の方、4万。
昼食：お弁当付
懇親会：ヒルズクラブフィフティーワンにて、5,000円くらいで。
特典：ご参加者様には、英文プレゼンテーションの原本、和訳版、収録音声の他、中山道子による、補足レポートを贈呈します。DVD収録検討中（参加者様は収録しません）。また、1チケット【顧客様2万、一般の方4万】で、2名様まで、ご参加できます（ご家族やご友人）。
※一般の方の懇親会のみご参加はご容赦ください。
※日米不動産仲介業者参加不可。
アメリカでは、弁護士と話をする場合、通常、1時間250ドルUPのフィーがかかります。また、ご承知のように、日英会議通訳のレートは大変高額です。
今回、トラビスさんが、取引先という立場であるほか、休暇旅行という側面もあること、通訳も、私自身が対応する形を取ることで、格安で、「日本ではありえないセミナー」を、セッティングをすることができました。
プロの通訳の方にお願いしたら、これだけの長時間なので、逐次でも、3人交代体制を、要求されそうですが、内容は、私自身にとっても、知識のあるエリアですので、ひとりで、がんばります（大汗）。
現地の法律に触れる機会でもあり、当社にて、デトロイト投資をされている方、あるいは、真剣にご検討されている方、6月の視察旅行同行などは逆に難しい方などは、ぜひ、ご参加いただければ幸いです。
本セミナーの数多いメリットのほんの一例ですが、日系の米国弁護士事務所に相談すると、アメリカの会社設立には、通常、50万ほどの経費を請求されますが【米国のシステムを知らない日本人顧客に対する目的ヒアリングとそれに基づく会社組織セレクトなど、個別のやり取りが必要なため】、今回、ミシガン州を例として、外国人の起業について、不動産投資家向けの会社法概要をお聞きいただけます。
作者: 中山道子
更新日:2009年1月7日 11時57分